1. מדוע חשוב להתארגן היטב
  2. מדוע פונים ליזמים בסוף ולא בהתחלה
  3. מה צריך לעשות כדי שכל הדיירים יפעלו בשקיפות מלאה
  4. כיצד לגעת בסרבנים
  5. מדוע חשוב להוציא מודד מטעם הדיירים ומתי
  6. איך ניתן לדעת האם התוכנית האדריכלית של החברה הבונה היא טובה גם לדיירים
  7. מדוע חשוב שהבניין יקבל ליווי ותמיכה מאדריכל
  8. מהו מפקח, ומדוע חשוב למנותו מיד בהתחלה
  9. איך בוחרים חברה ואיך ניתן לבטוח בה
  10. מדוע חשוב להוציא שמאי מטעם הדיירים
  11. איך ניתן לדעת את האיזון האמיתי בין הרווח של החברה הבונה לבין התמורות שקיבלנו
  12. איך מנהלים תחרות עזה בין החברות
  13. איך ניתן לדעת שקיבלנו את ההצעה הטובה ביותר
  14. מה צריך לעשות כדי שהתוכנית תאושר בוועדה
  15. מדוע עורך הדין הוא רק חלק מהפזל
  16. מה חשוב לבקש בפגישה הראשונית עם עורך הדין
  17. מדוע הכל זוחל לאט ואיך ניתן להניע קדימה

 כל דייר ודיירת מוזמנים לפנות אלינו בכל עת ונדאג לשוב אליכם בתשובה על כל שאלה שתעלה.

פרוייקט של תמ”א 38 ופינוי בינוי מורכב ממכלול שלם של גורמים שצריך לחבר יחד: הדיירים, החברה המלווה, עורך הדין, השמאי כלכלן, אדריכל, המודד, מפקח  הבניה, החברות המתחרות, הרשויות ועוד.

ארגון וליווי דיירים עונה על צורך אשר התעורר בקרב בניינים רבים אשר נתקלים בחסמים רבים ומגוונים. כגוף נטראלי מקצועי אנו כאן כדי לתת כתף ולארגן וללוות מקצועית את כל הדיירים. כל הדרך מתחילתה ועד סופה.

אנו ב”אלף בַּיִת” מסמנים מטרות: הצלחתו של התהליך, מקסום מרבי של התמורות וגיבושם המלא של הדיירים כקבוצה אחת בפרק זמן המהיר ביותר וללא עיכובים מיותרים.

  • הרצון לדעת יותר ולראות את התמונה כולה כדי להשיג את מלוא התמורות מול היזמים.
  • שגרת החיים העמוסה – חוסר בזמן או אדישות של הדיירים ובעלי הנכסים.
  • חוסר גיבוש או מחלוקות בין הדיירים, תופעת סרבנות .
  • מודעות עצמית של הדיירים להתנהל באופן מקצועי ומסודר יותר.

הדיירים ממקסמים רווחים – כל אבני הדרך

1.גיבוש הסכמות
לאחר ישיבת הדיירים וההחלטה המשותפת לצעוד יחד אנו נוגעים תחילה בנקודה החשובה ביותר והיא בעלי הנכסים.
אנו דואגים להכיר את הדיירים ולגבש סביב כולם הסכמות, בעיקר מול המתלבטים ומול הסרבנים, חשוב מאוד לקרב את כולם, לשבת אחד אחד, גם עם הקרובים של בעלי הנכסים. זה לא פשוט, אך חוסך הרבה זמן בהמשך. רבים טועים וישר רצים לקבל הצעות לפני ששמעו או הקשיבו לכל אחד מבעלי הנכסים והדיירים. זה עלול לגרום לתחושת ניכור וריחוק והרגשת חוסר שקיפות בין הדיירים הפעילים פחות לבין הדיירים הפעילים יותר.

2.יעוץ אדריכלי
במקביל אנו עורכים בדיקות אדריכליות כדי לראות איך הכי נכון לגשת לפרוייקט ואילו מקסימום תמורות ניתן לקבל בהתאם לקווי הבניין .
במקרים רבים אנו דואגים להוציא ליווי אדרכילי מלא כדי לקבל חוות דעת בלתי תלויה.
הליווי נעשה על ידי טובי המשרדים בארץ כיום.

3.מודד
לאחר מכן אנו מוציאים מודד לשטח. באופן הזה הדיירים נחשפים לגודל הדירות האמיתי שלהם מבלי שאף יזם יטעה אותם במכוון או שלא במכוון בעניין התמורות במ”ר בדירה החדשה או המורחבת.

4.שמאי
בהמשך אנו מפעילים שמאי אשר מכין דו”ח אפס ודואג לאיזון הנכון בין הרווח היזמי לבין התמורות המגיעות לדייירים. כל זאת כדי למקסם ככל היותר את הרווחים לדיירים ומאידך גם לוודא שאף אחת מהחברות לא התאבדה והגישה הצעה לא מציאותית כלכלית.

5.עורך דין
לאחר מכן הנציגות יוצאת לסבב עורכי דין וממנה את עוה”ד הכי מתאים עבורם, אפשר שהם יהיו כחלק ממאגר משרדי עורכי הדין שלנו שלנו ואפשר גם אחרת. בחרנו בקפידה את טובי המשרדים בארץ אשר מציגים רקורד מוכח של מאות פרוייקטים.
במידה וכבר מיניתם עורך דין חשוב שהוא יהיה בעל נסיון רב בתחום ויותר מכך שיהיה זמין לכל סוגיה משפטית שתעלה בפני כל אחד מהדיירים והוועד. אצלנו עורך הדין הוא עורך דין נטו ! הוא אינו משמש כיועץ אדריכלי או כיועץ שמאי .

6.מהנדס מפקח
בהמשך נציגות הדיירים ממנה מהנדס – מפקח בניה כדי לגבש יחד את המפרט הטכני למכרז החברות. רצוי שהמפקח יהיה בכיר ובעלי הנסיון הרב ביותר בתחום ההתחדשות העירונית, אנו נתן יד מכוונת בבחירה. רבים לא יודעים זאת, אבל תפקידו של המפקח הבניה הוא לא רק לפקח על הבניה מטעם הדיירים, אלא להיות גורם מוביל דיירים ולייעץ גם בבחירת החברה המבצעת יחד עם שאר בעלי המקצוע המלווים. אנו דואגים לכך ביחד עם המפקח.

7.מכרז דיירים
הלב של התהליך- כשניגשים למכרז צריך להתקיים תנאי אמיתי אחד והוא הגעה לרוב המוחלט של הדיירים סביב ההסכמות שגובשו. בתהליך נכון ויסודי חייב שרוב הדיירים יגיעו מגובשים וחשוב שתיהיה הסכמה אמיתית וללא הפתעות. רק לאחר שהנציגות והדיירים ניסחו את העקרונות המשפטיים ואת הדרישות המסחריות והטכניות פונים לערוך מכרז. הדיירים פונים לחברות המתאימות ( בהתאם לגודל הפרוייקט, סוג הפרוייקט והאזור בו נערך הפרויקט) ומבקשים הצעות גם מתוך מאגר רחב של חברות שאנו ממליצים וגם מהיכרות של חברות שהדיירים ממליצים.

היוזמה בידי הדיירים- הדיירים מובילים.
כאמור, הגישה היא הגישה האקטיביסטית של אלף בית והדיירים – במקום לקבל הצעות מהחברות, הדיירים הם שפונים אל החברות בדרישות ומבקשים מהן להניח על השולחן הצעות על בסיס התנאים וההסכמות שהוועד והדיירים גיבשו יחד ובעזרת בעלי המקצוע המלווים.
דבר חשוב נוסף !
הדיירים הם שמקבלים את ההחלטות המהותיות ובאופן דמוקרטי, לרבות מי תהיה החברה המבצעת של הפרוייקט.

8.שקיפות
כחברה לניהול ולווי דיירים אנו נתקלים לא מעט סביב טענות שחלק מהדיירים/החברות/ בעלי מקצוע אחרים אינם מתנהלים בשקיפות. באופן טבעי גם עלינו וגם על בעלי המקצוע המלווים האחרים יש פנס גדול ובצדק רב. מי שמתנהל ישר ונכון מפיג את כל החששות מהר מאוד. הבטחון וההסכמות נרכשים באופן טבעי בהדרגה.
מיד עם גיבוש האספה הראשונה יש לפעול למינוי וועד פעולה. על הוועד להיות פעיל, דומיננטי ובעל מודעות לכך שנדרש לפנות שעות רבות לקידום התהליך.מעבר להיותו צינור בין בעלי המקצוע לבין הדיירים על הוועד להפעיל רוח חיובית בכל עת, גם ובעיקר ברגעים קשים בין בעלי הנכסים. בדרך עלולים להיות לא מעט רגרסיות ורגעי משבר ואנו כאן כדי לפתור אותם.
שקיפות- שקיפות מלאה בין חברי הוועד והדיירים היא אחת מאבני היסוד של התהליך. כדי להימנע ממצב שבו כל אחד מושך לכיוון אחר וכדי לא להגרר לוויכוחים מיותרים, חשוב שהוועד וכל אחד מהדיירים יתנהלו בשקיפות המלאה מול כולם בלי יוצא מן הכלל. חשוב לדאוג שקבלת כל ההחלטות תתקבל על ידי הוועד וכלל בעלי הנכסים באופן שוויוני. כחברה מקצועית המלווה את הדיירים באופן נטראלי קל לנו יותר להשרות ביטחון ולהגיע עם כל הדיירים הבנות משותפות.

9.עמידה בלוחות הזמנים
לאחר החתימה על ההסכמים בין הדיירים לבין החברה שנבחרה יש ירידת מתח וכולם שבים לשגרה, הוועד, הדיירים, המפקח, עורך הדין, כולם עסוקים בדברים אחרים.

לעומת זאת אנו עומדים על המשמר כל הזמן – חשוב להתמיד ולעקוב אחר לוחות הזמנים של החברה ושל הפרוייקט. המעקב כולל את אופן ההתנהלות של כל תהליך הבקשה להיתר ועד תום ביצוע הפרוייקט. לא פעם החברה היזמית נתקעת בין גורמי הרישוי ומנצלת את זה כדי להרוויח זמן לטובת תזרים מזומנים עתידי טוב יותר. בנתיים הפרוייקט עומד ולחברה יש תירוץ טוב לא להתקדם. חשוב להפעיל נקודות ביקורת כדי להבין שהעיכובים אינם תלוים בחברה ולחשוב יחד כיצד לשחרר את הפלונטר מול הרשויות ולהתקדם הלאה לקבלת ההיתר.

10.ליווי עד קבלת המפתח
אנו דואגים לפיקוח ובקרה מלאים עד תום הפרוייקט וקבלת המפתח של כל אחד ואחד מבעלי הנכסים.
במשך תקופת ההמתנה הממושכת שבין החתימה על ההסכם עם חברת הבונה לבין תחילת הבניה, הדיירים והוועד מקבלים דיווחים אודות סטטוס ההתקדמות במוסדות התכנון לקראת החלטת הוועדה ולקראת קבלת ההיתר. בהמשך לאחר קבלת ההיתר ועם תחילת הבניה אנו דואגים מדי חודש להעביר לדיירים ולוועד עידכונים שותפים אודות התקדמות קצב הבניה והפיקוח מטעם הדיירים עד תום הפרוייקט וקבלת המפתח של כל אחד מהדיירים.

השכר עבור הליווי המשפטי, הליווי האדריכלי, הפיקוח ההנדסי, דוח השמאות, המדידות, היזום, ועוד,
הוא באחריות החברה המבצעת שנבחרה בידי הדיירים לבצע את הפרויקט.

כיצד זה עובד בפועל

רבים לא יודעים זאת, הוצאות החברה המבצעת הן קבועות בכל פרויקט.
השאלה היא מטעם מי יוצאים בעלי המקצוע ?
ברוב הפרויקטים האנטרסים של החברות שונים לחלוטין מהאינטרסים של הדיירים ומכאן נובע הצורך בהפרדה.

קרית ספר 23 תל אביב

פרוייקט של 12 בעלי נכסים בתמ”א 38 במסלול חיזוק ותוספות ברחוב קרית ספר 23 מול הסינמטק תל אביב .

באילו נסיבות בעלי הנכסים פנו אלינו ?
א. בקרב חלק מהדיירים היו חילוקי דעות ותופעות סרבנות.
ב. חוסר זמן – רוב בעלי הנכסים הם בעלי מקצועות חופשיים ועסוקים מאוד, הם חיפשו גורם שיתעסק בקידום הנושא באופן רציני ורצוף.
ג. הם הרגישו שההצעות שקיבלו בעבר היו לא מספקות .

התחלנו לפעול יחד עם הדיירים.
ברקע היו התנגדויות של בעלי דירות הכוללות בעל נכס הנמצא בחו”ל, סרבנות של דירות הקרקע וטענות מוצדקות של חוסר איזון בתמורות. לאחר מספר חודשים של פעילות אינטנסיבית וטיפול במספר מוקדים במקביל הגענו וגיבשנו הסכמות מלאות של 100% !! בדקנו מספר חברות, הדיירים ערכו מכרז ובחרו בחברה מצוינת (חברה יזמית וקבלנית ג’5 סיווג בלתי מוגבל ) ובמשרד אדריכלים מוביל בתל אביב .כיום הפרוייקט במצב מתקדם לקראת הוצאת היתר .

מה שמעניין כאן
בבניין 12 בעלי הנכסים, המיוחד הוא ש 4 מתוכם הם מהנדסים. 3 מהנדסים הם מתחום הבניה והתשתיות ומוכרים היטב בתחומם. אחד אף פעיל במתן יעוץ הנדסי בתמ”א 38.

הם הראשונים להבין בחשיבותה של חברה מלווה ושתמ”א 38 זה עולם שונה. הם הבינו שצריך גורם מקצועי שיחבר את הכל בלי עיכובים ובזמן המהיר ביותר וגם שיידע להשיג איתם את המקסימום.

הגבור האלמוני 16 תל אביב והגבור האלמוני 14 תל אביב

צמד בניינים מקבילים האחד לשני ובו 32 דיירים, ברחוב הגבור האלמוני 16 והגבור האלמוני 14 בתל אביב, מסלול של חיזוק ותוספות של 24 יחידות דיור חדשות.

במשך השנים הדיירים והוועד ניסו לקדם את הפרוייקט מול חברות מובילות, אך היתה התנגדות נועזת מצד 50% מהדיירים. עקב כך חלה שחיקה ותרדמת עמוקה בין הדיירים, חלקם מבוגרים עד מאוד, חלקם אדישים וחלקם חשדנים סביב הבטחות ריקות מתוכן. בכל זאת זיהינו את הפוטנציאל והתחלנו לפעול, מינינו וועד פעולה והתחלנו להכיר את עולמם כל אחד מהדיירים וקרוביהם, במיוחד מה המניעים להתנגדות של כל אחד מהסרבנים. היה ועדיין זה לא קל.
המשכנו לפרום את הקשרים אט אט. במקביל מינינו יחד עם הוועד עורך דין ומפקח הנדסי וגיבשנו את רצונות כל הדיירים, בהמשך הוועד והדיירים בחרו בחברה יזמית מובילה וחזקה.

מה מיוחד כאן ?

תקדים ארצי – הדיירים יצרו תקדים יוצא דופן ברמת הרווחים והתמורות שהם מקבלים במסלול תמ”א 38 חיזוק ותוספות וביחס ישיר למחירי הדירוות באיזור !
במסגרת המו”מ הארוך שהתנהל בשיתוף הדיירים מול החברה שזכתה, יקבלו הדיירים את מקסימום התמורות שניתן להפיק כיום בארץ בפרויקט תמ”א 38 במסלול חיזוק ותוספות.

  1. פינוי מלא של כל הדיירים למשך כל תקופת הבניה על חשבון החברה כולל הוצאות הובלה.
  2. חניה תת קרקעית בטאבו לכל דירה – והקמת חניון מפלסי תת קרקעי ללא צורך במכפילים וללא צורך במתקן אוטומטי מתחת לבניין הקיים.
  3. תוספת ממ”ד תקני
  4. תוספת מרפסת שמש
  5. תוספת מעלית
  6. חיזוק הבניין, חידוש והחלפת כל התשתיות